Domingo , 25 de Junho de 2017
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Saiba como ganhar dinheiro com a sua casa

O período do lucro rápido e fácil no mercado imobiliário pode até já ter acabado. Porém, de Norte a Sul do país continua a haver zonas bastante apetecíveis para investidores e inquilinos.

Sair hoje à rua e não vislumbrar uma tabuleta de uma imobiliária no parapeito de uma janela é tão difícil como encontrar um cisne negro na bacia do Tejo. De Norte a Sul do país é notório o período conturbado que o mercado imobiliário residencial atravessa.

O primeiro sinal de abrandamento do mercado é registado pela queda do valor médio das avaliações bancárias, que, desde a explosão da crise do crédito de alto risco hipotecário do outro lado do Atlântico, em meados do ano passado, sofreu uma correção de 1,85 por cento, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística. Porém, a evolução do valor dos imóveis seguem noutra direção. Com base nos preços da oferta nacional, recolhidos pela Isométrica através do portal LardoceLar, verifica-se que houve uma evolução de 3,33 por cento no valor dos imóveis desde Junho de 2007. Significa que a onda do subprime não está a influenciar negativamente o valor por que os vendedores estão dispostos a colocar as suas habitações no mercado mas sim a amedrontar os bancos a concederem novos empréstimos à habitação.

O sobe-e-desce dos preços não é apenas uma realidade das ações. Tal como no mercado de capitais também o mercado imobiliário vive de ciclos que, segundo os especialistas, por norma, é de 10 anos. É com base nesta “regra” que Nelson Rêgo, director da Prime Yield, uma consultora imobiliária, acredita que, “2009 e 2010 já serão com certeza anos de ascendência do nosso mercado, visto que em 1998 e 1999 se viveu uma situação semelhante à actual, marcada também pela subida das taxas de juro e por uma maior contracção do crédito”. Se assim é, estará na altura certa de comprar casa? Depende da zona, alertam os especialistas. No entanto, Joaquim Montezuma, professor da disciplina de Finanças Imobiliárias no Instituto Superior de Economia e Gestão, alerta os futuros compradores: “No curto prazo há poucos municípios onde o preço das casa possa registar uma valorização significativa devido às condicionantes pouco positivas da nossa economia.” Por essa razão, o docente do ISEG aponta como alvo preferencial para comprar casa as 4 cidades nacionais que apresentam maior rendimento disponível: Cascais, Lisboa, Porto e Oeiras.

Como zonas a evitar, os especialistas contactos pela Carteira identificam as localidades da margem sul do Tejo e a linha de Sintra como “mercados de difícil escoamento” e algumas localidades onde predomina um sentimento generalizado de insegurança, como é a zona circundante da Avenida Almirante Reis, em Lisboa, e em determinadas zonas da freguesia de Ramalde e Massarelos, no Porto. Para os cofres dos investidores, também se acende uma luz amarela para futuros investimentos, nomeadamente na região do Algarve, que tem sido fortemente penalizada pela retracção dos investidores britânicos e irlandeses provocada pelas fortes correcções dos preços das habitações nos seus mercados domésticos e pelas subidas da taxa de juro, bem como, no caso dos investidores ingleses, da desvalorização de 15 por cento da libra esterlina face ao euro nos últimos 12 meses.

Embora os bancos estejam conservadores e o mercado imobiliário não esteja ao nível da década passada, as novas modalidades de crédito e a busca nos sítios certos permitem que ainda seja possível fazer bons negócios. Mesmo tendo o cenário de crise tomado de assalto o mercado imobiliário nacional, ainda há zonas onde uma casa continua a ser um investimento rentável. Para descobrir quais, veja a seguir onde o metro quadrado ainda brilha.

Grande Lisboa

Vizinhança problemática

A área metropolitana de Lisboa é marcada por três tendências no mercado imobiliário residencial: se por um lado predomina uma dificuldade cada vez maior de escoar as casas usadas nos municípios limítrofes, no centro histórico da capital, desespera-se por projectos de reabilitação urbana e por uma verdadeira aposta no mercado de arrendamento que seja capaz de trazer de novo as pessoas de volta à cidade.

Nas margens do rio Tejo, a problemática de falta de compradores é de tal forma dramática que o diferencial de preços entre os imóveis novos e usados chega a ser enorme em alguns zonas, com o prémio de valor entre as habitações novas e usadas a situar-se acima dos 30 por cento, de acordo com as estatísticas do índice Confidencial Imobiliário. São os exemplos dos municípios da Moita e do Seixal, onde o preço dos imóveis novos é, em média, 38 e 31 por cento superior ao preço comercializado dos imóveis usados.

Em termos de valores absolutos, é Oeiras que fica na dianteira, com o diferencial do preço do metro quadrado entre novos e usados a atingir os 422 euros, quando a média na área metropolitana de Lisboa é de 222 euros por metro quadrado. Como consequência deste cenário, será natural que se venha a assistir nos próximos tempos a ajustamentos dos preços destas habitações para valores menos distantes que, com base nos dados económicos pouco optimistas para a economia nacional mas sobretudo para estas zonas, será provável que isso venha a ocorrer mais pela queda dos valores dos novos do que pelo aumento dos usados. No entanto, Jorge Garcia, director de comunicação e imagem da Era Imobiliária, prefere frisar as boas oportunidades que este quadro pode criar nestas zonas, como é o caso do “Barreiro e dos municípios vizinhos, onde estão a surgir empreendimentos de grande qualidade com vista para o mar”.

Do outro lado da Ponte 25 de Abril, é esperado que o plano geral de intervenção para a frente ribeirinha elaborado pela Câmara de Lisboa, há muito aguardado, que abrangerá toda a frente do rio Tejo, desde a fronteira com Loures até à fronteira com Oeiras, finalmente veja a luz do dia.

Lisboa

Centro histórico sempre apetecível

Se as coroas da cidade são as zonas menos procuradas na área metropolitana de Lisboa, o centro histórico da cidade alfacinha não deixa por meias medidas o provérbio popular de que “o fruto proibido é o mais apetecido”. Aliás, Joaquim Montezuma, docente do ISEG, chega mesmo a frisar que “é muito mais provável fazer um mau negócio fora de Lisboa do que na cidade”. Facilmente se percebe porquê quando se constata o nível de preços praticados, por exemplo, nas freguesias de São Sebastião da Pedreira e da Lapa, onde o preço médio do metro quadrado é vendido a mais de 2800 euros.

Significa que nestas zonas é praticamente impossível encontrar um T2 à venda por menos de 250 mil euros e um T3 por pouco menos de meio milhão de euros. Mas quem pensa que estes valores pouco podem subir, desengane-se. Apesar de um relatório publicado pelo Urban Land Institute e pela PricewaterhouseCoopers ter revelado que os preços em Lisboa atravessam uma fase de estagnação, não deixam de classificar Lisboa como a 23.ª cidade europeia com melhores perspectivas de investimento e desenvolvimento imobiliário.

A juntar a estas 2 freguesias de referência, Nelson Rêgo recomenda o investimento em nichos de mercado como são “os condomínios de referência na zona do Chiado, da Lapa e do Restelo”. Para os investidores de olho na reabilitação de imóveis, Jorge Garcia sugere as freguesias de Alcântara, do Lumiar, de Telheiras e de Santa Isabel, “neste último caso em imóveis que estão a ser reconvertidos de escritório para habitação”, comenta o profissional da Era Imobiliária.

Porém, Miguel Dias Costa, professor no ISEC, salvaguarda a necessidade de Lisboa não se tornar uma cidade só para alguns: “É necessário trazer mais gente para o centro da cidade e, para isso, é preciso reabilitar muitos dos prédios já existentes e conduzi-los para níveis de preços mais acessíveis a um novo estrato da população em começo de vida profissional.” A pensar nisso, o docente sugere o investimento no conceito de loft – transformação de armazéns em residências –, há muito enraizado em outros países europeus, para cativar os jovens a virem viver para a cidade, e tornar o arrendamento das tipologias T0 e T1 mais acessíveis aos bolsos deste target.

Porto

Riqueza do Douro

Se a Expo 98 veio trazer um novo alento a uma parte da cidade de Lisboa há muito esquecida pelos seus habitantes, pode dizer-se que o ano de 2001, com a nomeação do Porto como capital europeia da Cultura, revelou-se num ponto de viragem para o mercado imobiliário da região. Sobretudo nos municípios vizinhos, como é Vila Nova de Gaia, que segundo dados da Imométrica e do portal LardoceLar, concentra actualmente a maior parte do parque habitacional da área metropolitana do Porto, com o preço médio do metro quadrado a ser comercializado por 1085 euros, bem longe dos 2248 euros pedidos pelos imóveis localizados na freguesia da Foz do Douro, uma das zonas recomendadas por Nelson Rêgo para comprar casa no Porto. O profissional da Prime Yield sugere também toda a zona do estádio do Dragão e do parque da cidade como “boas zonas para captar a procura de um segmento médio e alto da população através de construção nova de muita qualidade, que tem sido acompanhada por uma estabilização dos preços”.

No mercado de usados, o Porto ainda se destaca das restantes zonas do país por praticar o preço por metro quadrado mais elevado – 1500 euros –, logo seguido de Matosinhos e Espinho, segundo estatísticas da Imométrica e do portal LardoceLar. No entanto, é curioso verificar que mesmo assim, é a oferta de imóveis novos que predomina em ambas as zonas, particularmente em Espinho, onde a habitação nova representa 62 por cento da oferta habitacional, com o preço médio de um T2 a situar-se abaixo dos 150 mil euros.

Como zona mais rentável para os investidores, Jorge Garcia não tem dúvidas em afirmar que, “quem estiver de olho na reabilitação, o centro histórico da cidade invicta é a zona com maior potencial do Porto”. Mas quem comprar casa na freguesia de Nevogilde também não fica mal servido. No entanto, será preciso despender pelo menos 300 mil euros para adquirir um apartamento de tipologia T3 virado para o mar, perto da praia do Molhe.

Do lado oposto, como sendo zonas pouco apetecíveis para comprar casa, encontram-se os municípios de Gondomar e Valongo, onde o preço médio do metro quadrado se situa nos 928 e 925 euros, respectivamente, e que tem oscilado entre a estagnação e algumas correcções em baixa.

Região Norte

Verdejante nortenho

A proximidade com Espanha da região Norte oferece sempre às subregiões do Minho-Lima e do Alto Trás-os-Montes uma componente extra de mais-valias no investimento imobiliário. No entanto, se até há pouco tempo eram só boas notícias para a região, já que o mercado imobiliário espanhol estava em alta, hoje a história é um pouco diferente.

Com a queda vertiginosa do preço das casas do outro lado da fronteira, muitos promotores espanhóis estão agora a vender os seus empreendimentos em Portugal para assim poderem colmatar as dificuldades que encontram no seu mercado doméstico. Em Lisboa, esta realidade é bastante notória nas principais avenidas da capital, mas também na região Norte o mercado começa a ressentir-se da burbuja espanhola mas ainda com pouca ênfase. No meio desta calmaria do mercado nortenho, encontram-se boas excepções para quem esteja a pensar comprar casa para viver ou para investir.

São os casos dos municípios de Chaves e de Viana do Castelo que “deverão continuar a ser impulsionados pela economia galega”, justifica o professor Joaquim Montezuma, do ISEG, e também responsável pela empresa de consultoria imobiliária ImoEconometrics. Com preços a rondar os 1100 euros por metro quadrado, ambas as localidades oferecem oportunidades de negócio que merecem ser estudas pelo investidor.

São os exemplos das moradias de tipologia T3, T4 e superiores, a serem comercializadas por valores médios entre os 220 e os 280 mil euros. Ar puro e uma qualidade de vida muito superior à que se encontra nos centros urbanos são os pontos fortes destas regiões que poderão ser, inclusive, aproveitadas para explorar o turismo residencial, cada vez mais em voga em Portugal.

Região Centro

Mais-valias no arrendamento jovem

Constituída por uma centena de municípios e representando cerca de 25 por cento do território nacional, a região Centro apresenta uma clara diferenciação de preços do imobiliário residencial entre as zonas localizadas no litoral e no interior.

Esta realidade é de tal forma marcada, que o preço médio do metro quadrado do município que pratica o valor mais baixo da região – Covilhã – e o que apresenta o valor mais elevado – Coimbra – está separado por 662 euros, segundo dados recolhidos pela Imométrica directamente do portal LardoceLar. Mais: segundo a mesma fonte, observar-se que de Benavente para Leste todos os municípios praticam um preço médio por metro quadrado inferior a 1000 euros, enquanto que no litoral essa fasquia é facilmente ultrapassada.

São os exemplos da capital dos universitários, da Figueira da Foz, de Torres Vedras e de Aveiro onde um T2 custa, em média, 150 mil euros. Jorge Garcia da Era Imobiliária vai um pouco mais longe e afirma que, “por todo o litoral, da Ericeira a Alcobaça, conseguem-se identificar boas oportunidades de investimento no segmento de apartamentos novos, onde os preços mostram uma tendência de subida”. Ricardo Miguel Sousa, administrador da Century 21 Portugal, chama ainda a atenção para uma forte presença do pequeno investidor espanhol nos municípios de Óbidos, de Torres Vedras e das Caldas da Rainha, com particular foco para “habitações localizadas na primeira linha de praia ao longo de toda a Costa de Prata, a preços compreendidos entre os 150 e os 180 mil euros”.

No horizonte do investidor, a região Centro mostra-se particularmente propícia para ganhar com o mercado de arrendamento, sobretudo junto das populações jovem, nomeadamente nas cidades de Aveiro, de Coimbra e de Viseu, onde predomina uma grande franja de estudantes universitários. Desta forma, também nestas regiões, a juntar ao arrendamento de imóveis de tipologias pequenas, a sugestão de investimento do professor Miguel Dias Costa, através da aposta na transformação de armazéns em residências universitárias (lofts), revela-se pertinente. No entanto, antes de avançar para qualquer uma destas opções, será fundamental que o senhorio tenha em atenção as necessidades e as preferências dos jovens, que segundo Ricardo Miguel Sousa, passam por imóveis com “áreas sociais grandes para receber os amigos”.

Região Sul

A reboque de Tróia

O mercado imobiliário algarvio tem características muito particulares. Não só revela um peso muito maior de segunda habitação face às restantes zonas de Portugal, como está fortemente dependente do investimento de britânicos, irlandeses, alemães e holandeses tornando-o num mercado bastante exposto à própria evolução dos preços praticados nos mercados domésticos destes investidores. Por essa razão, a valorização de 22 por cento do preço médio do metro quadrado nos últimos 3 anos na região, a mais elevada de Portugal, não foi uma surpresa.

Basta pensar que também as casas de britânicos e irlandeses valorizaram, no mesmo período, a um ritmo de 2 dígitos. Por isso mesmo, também não será de estranhar que o Algarve venha a ser a região mais penalizada pelo subprime, que tem atirado os imóveis no Reino Unido para desvalorizações na ordem dos 30 por cento nos últimos 12 meses.

Além disso, é necessário contabilizar outros pontos económicos negativos que estão a obrigar muitos investidores estrangeiros a abandonar o Sul do país. É o exemplo das subidas da taxa de juro nestes países, que têm contribuído para uma forte contracção do acesso ao crédito, e a própria desvalorização de 15 por cento da libra esterlina face ao euro nos últimos 12 meses, que tem “roubado” poder de compra aos investidores britânicos.

Por todos estes motivos é aconselhável esquecer por algum tempo o tradicional triângulo “amoroso” algarvio formado por sol, praia e golfe. No contexto de mercado actual é preferível rumar ao litoral alentejano e piscar o olho às oportunidades que estão na calha na península de Setúbal, com os projectos turístico-imobiliários de Costa Terra e Herdade dos Pinheirinhos, na zona da Comporta, no município de Alcácer do Sal.

“Acredito que esta será a zona com maior potencial para o investimento imobiliário nos próximos 10 anos, porque serão projectos que acabarão por ir a reboque do projecto Tróia”, confidencia Nelson Rêgo da Prime Yield. Porém, para aproveitar as perspectivas de crescimento nesta região será necessário esperar ainda algum tempo até que haja urbanização, visto que todos os terrenos já estão tomados.

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